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I danni degli affitti brevi alle città in Germania e Italia COSMO italiano 07.12.2023 20:50 Min. Verfügbar bis 06.12.2024 COSMO Von Francesco Marzano


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I danni degli affitti brevi alle città in Germania e Italia

Stand: 07.12.2023, 17:30 Uhr

a cura di Francesco Marzano, Giulio Galoppo e Daniela Nosari

Rendite triplicate per chi affitta e minori rischi in caso di inquilini morosi da un lato, affitti alle stelle e pochissime offerte per chi cerca casa dall'altro. L'Italia e la Germania, come altri Paesi, si stanno mobilitando per limitare e regolamentare gli affitti brevi, ma come? Delle strategie adottate dalle città tedesche ci parla Giulio Galoppo. Mentre con Emily Clancy, vicesindaca di Bologna con delega alla casa e alla crisi abitativa, parliamo di problemi e soluzioni per il capoluogo emiliano e altri comuni.

Graffiti: Miete zu hoch

Protesta contro il caroaffitti a Berlino

Le conseguenze degli affitti brevi sul mercato

La tendenza ormai diffusissima ad affittare ai turisti per pochi giorni invece che agli abitanti della città per tempi più lunghi ha provocato conseguenze gravi per il mercato immobiliare regolare, che, nelle città più frequentate dai turisti, è sotto pressione.

A Berlino, secondo uno studio dell'Istituto tedesco per la ricerca economica (DIW), ogni alloggio Airbnb in più aumenta gli affitti richiesti nelle immediate vicinanze di una media di 13 centesimi al metro quadro. Di conseguenza, gli appartamenti privati per vacanze sono diventati sempre più una spina nel fianco delle autorità. Anche per questioni di evasione fiscale.

Regolamentazioni agli affitti brevi in Germania

In seguito a un emendamento alla Costituzione, i Länder, cioè gli Stati federali tedeschi, hanno oggi la possibilità di approvare leggi proprie contro la cosiddetta “appropriazione indebita di spazi abitativi”, cosa che finora hanno fatto dieci Länder.

Le norme si applicano ogni volta che più del 50% dello spazio abitativo di un appartamento viene affittato agli ospiti.

Francoforte e Amburgo, per esempio, impongono restrizioni particolarmente severe alle locazioni private. Qui la prima casa può essere affittata per le vacanze per un massimo di otto settimane all'anno. Al di là di questo limite, è necessaria una licenza commerciale o i proprietari devono versare una tassa aggiuntiva alla città per compensare gli effettivi negativi sul mercato immobiliare. L'affitto di seconde case ai turisti non è, invece, assolutamente consentito né a Francoforte né ad Amburgo.

La strategia di Francoforte

Francoforte, insieme a Berlino, à stata, tra l’altro, la prima città a introdurre norme contro gli affitti brevi, già nel 2018, norme prolungate quest’anno per i prossimi cinque anni. La città sul Meno ha istituito anche una task force specifica.

Praticamente, l'ispettorato edilizio di Francoforte impiega tre persone a tempo pieno per rintracciare gli appartamenti a breve termine non autorizzati. Il team controlla i portali online – non solo quelli di Airbnb - per verificare se sono state concesse le licenze per gli appartamenti pubblicizzati e fa dei controlli in base alle segnalazioni anonime. Le case vacanza non autorizzate sono un reato amministrativo che può essere punito con una multa fino a 25.000 euro a Francoforte. Dal 2018 ad oggi Francoforte ha raccolto ben due milioni di euro di multe.

Le multe salate di Amburgo

Ad Amburgo, nel momento in cui i dipendenti comunali individuano un'offerta illegale, l'inserzionista viene contattato e gli viene chiesto di interrompere la pubblicazione. In molti casi, la minaccia di multe salate è sufficiente, anche perché la città anseatica prevede multe fino a 500.000 euro. In caso contrario, si avvia un procedimento amministrativo formale.

La lunga lotta di Berlino

A Berlino, che ha introdotto il numero di registrazione già nel 2018, da marzo di quest’anno, chiunque voglia affittare la propria stanza o una parte del proprio appartamento per un breve periodo tramite Airbnb, oltre che deporlo presso le autorità locali, deve segnalarlo nell’annuncio. È la stessa Airbnb a imporlo. Chi non l'ha fornito è stato bloccato da Airbnb stessa.

Senza il numero di registrazione si possono offrire solo affitti a lungo termine, cioè per soggiorni superiori a tre mesi alla volta. Per le seconde case è, invece, più difficile. Qui vige, infatti, il limite di 90 giorni all'anno. È proprio questo che ha scoraggiato molti proprietari di Airbnb: se l'appartamento rimane vuoto per nove mesi su dodici, non vale più la pena.

Colonia e le città del Nordreno-Vestfalia

In Nordreno-Vestfalia sono stati introdotti, già da luglio 2022, dei numeri di registrazione, chiamati ID residenziali, necessari per gli affitti a breve termine ai turisti. Ne sono stati approvati quasi 7.000, mentre ne sono stati respinti quasi settecento. Senza questo numero, la locazione è illegale. Con l'ID, i locatori devono iscriversi a un registro in cui viene documentato il numero di giorni affittati. Se il numero massimo viene superato, i proprietari devono pagare una multa, che a Colonia, ad esempio, può arrivare a 50.000 euro. Anche Colonia, tra l'altro, ha iniziato già da tempo a fare dei controlli severi per verificare eventuali affitti abusivi e punta sulle segnalazioni dei residenti.

Sono in tutto sei le città che li hanno introdotti. Oltre a Colonia sono Düsseldorf, Dortmund, Aquisgrana, Bonn e Münster. Rimangono comunque pochi comuni rispetto al numero complessivo del Land, come sottolinea il Mieterbund NRW, che si è battuto molto per queste norme.

Case sempre care a Monaco di Baviera

A Monaco il limite di 90 giorni si applica sia alla prima che alla seconda casa. La città ha intrapreso ripetutamente azioni massicce contro le infrazioni e anche direttamente contro Airbnb. Nel dicembre 2018, per esempio, il Tribunale amministrativo della capitale bavarese ha ordinato ad Airbnb di fornire alla città di Monaco informazioni sui suoi host. In generale, il Land della Baviera impone multe fino a 500.000 euro se gli appartamenti in zone con carenza di alloggi vengono ritirati definitivamente dal mercato.

La tendenza nelle città tedesche è quindi quella di ridurre il tempo di affitto massimo per ogni anno, identificare con codici appositi gli appartamenti che vengono affittati e scoraggiare chi abusa degli affitti brevi con multe salate e controlli più o meno severi e diffusi.

In Italia qualcosa si muove?

Fahrrad und Sonne in Bologna

Anche in Italia il dibattito attorno ad Airbnb, Booking e le altre piattaforme per gli affitti brevi è molto acceso, perché l'emergenza abitativa in molte città si è acuita e gli affitti brevi sono proliferati sempre più negli ultimi anni. Per ora però si è fatto poco per migliorare la situazione.

Alcuni comuni, come quello di Bologna, vogliono cambiare rotta ed esigono più severità nella gestione degli affitti brevi su piattaforme come Airbnb. Ce ne parla Emily Clancy, vicesindaca di Bologna con delega proprio alla Casa e alla Crisi abitativa, ospite di COSMO Italiano.

Nell'intervista ci spiega quali sono le molte azioni e proposte concrete per conciliare le esigenze di chi vuole integrare il proprio reddito affittando solo una stanza o un appartamento, dei residenti, ma anche degli studenti con il sostegno del territorio e del turismo. Turismo che però non deve svuotare i centri storici e annullare l'identità delle città, così interessanti proprio per la loro natura e per i residenti che danno loro vita e forma.

C'è poi anche il problema della lotta all'evasione fiscale e agli affitti irregolari di queste piattaforme: è di poche settimane fa il sequestro di 779 milioni ad Airbnb in Italia per un'inchiesta della Procura di Milano. L'ipotesi di reato è di evasione fiscale per omessa dichiarazione dei redditi fra il 2017 e il 2021.

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