Affitti pagabili in Germania? Una missione (quasi) impossibile

Stand: 25.11.2024, 17:36 Uhr

di Francesco Marzano, Cristina Giordano, Tommaso Pedicini

Il governo semaforo, e in particolare la SPD, avevano iniziato la legislatura garantendo una svolta sugli affitti e sulla politica edilizia. Ben poco, però, è stato realizzato: dei 400.000 nuovi alloggi all'anno ne sono stati costruiti meno di due terzi, mentre gli affitti, nonostante la “Mietpreisbremse”, continuano a essere altissimi. Cristina Giordano riassume i numeri di questo fallimento, mentre Wibke Werner del Berliner Mieterverein e.V. spiega cosa fare per trovare casa a prezzi accettabili.

“Cancelliere per alloggi a prezzi accessibili”

Olaf Scholz ne aveva fatto uno dei suoi cavalli di battaglia durante la scorsa campagna elettorale e si era definito “cancelliere per alloggi a prezzi accessibili”. Nel contratto di coalizione del 2021 sottoscritto da socialdemocratici, verdi e liberali, tra gli obiettivi sulla casa si legge: costruire 400.000 nuovi alloggi all'anno, di cui 100.000 sovvenzionati con fondi pubblici, e quindi case popolari; introdurre un nuovo regime di agevolazioni comunali e incentivi fiscali per l'edilizia abitativa; lanciare un programma per alloggi dedicati a studenti, apprendisti e in generale per i giovani. E infine prorogare la cosiddetta «Mietpreisbremse», cioè il freno o tetto agli affitti fino al 2029. Nel contratto si parla di «un nuovo approccio alle politiche edilizie, abitative e di sviluppo urbano», tanto che il governo aveva appositamente creato un nuovo ministero: il ministero per gli Alloggi, lo Sviluppo delle città e l’Urbanistica, diretto dalla socialdemocratica Klara Geywitz. Un’assoluta novità.

Le promesse non mantenute di Scholz

Secondo il blog di factchecking "Volkverpetzer" il governo non è riuscito a mantenere le promesse fatte. Dei  400.000 nuovi appartamenti all'anno, negli anni 2022 e 2023 ne sono stati completati poco meno di 300.000. Delle case popolari, nel 2023 sono stati costruiti poco meno di 50.000 appartamenti (49.430). Molto meglio rispetto al 2022 (erano 22.545), ma, pur avendo fatto un passo in avanti, si è molto lontani dai 100.000 promessi.

Il tetto agli affitti in Germania

Sempre secondo il "Volkverpetzer" anche la cosiddetta «Mietpreisbremse» e cioè la legge sul tetto agli affitti non ha funzionato benissimo. Nell'aprile 2024, la coalizione semaforo aveva effettivamente concesso la proroga prevista dall'accordo di coalizione – fino al 2029. Ma a ottobre una nuova bozza di legge l’ha limitata al 2028. La proroga è arrivata comunque tardi, a causa di un braccio di ferro con il ministro della Giustizia, il liberale Marco Buschmann (FDP), che in cambio di una sua approvazione voleva il sostegno della coalizione su un altro tema, quello del trattamento dei dati personali a fini investigativi.

Come funziona la «Mietpreisbremse»

Letteralmente significa «freno degli affitti» e ha lo scopo di contenere il caro-affitti. Garantendo che, in mercati abitativi difficili, soprattutto nelle metropoli, il canone di affitto per nuovi contratti non possa superare il 10% di standard fissati a livello locale. È una legge introdotta nel 2015 quando al governo c’era la Große Koalition di Unione e Spd ed è stata prevista per una durata di 10 anni, quindi fino al 2025. Dopodiché non si sa se questa misura verrà rinnovata dal governo che uscirà dalle urne a fine febbraio.

Sono i Länder a decidere se e quando applicare questo freno agli affitti. Vengono presi in considerazione 4 indicatori: quanto è cresciuta la popolazione, la percentuale di alloggi vuoti, lo sviluppo degli affitti e il costo degli affitti in una data zona o città. Se questi indicatori confermano la necessità di introdurre un freno, una volta introdotto, questo vale per 5 anni.

Il caro-affitti in Germania

Più della metà dei tedeschi vive in affitto, la Germania è tra i Paesi europei con il maggior numero di inquilini, rispetto ai proprietari di casa. Negli ultimi anni, soprattutto in alcune città come Monaco, Francoforte, Berlino, la crisi abitativa, anche grazie al dilagare di Airbnb ha fatto sì che le case a disposizione fossero sempre meno, e i prezzi degli affitti esplodessero. Il freno agli affitti è pensato per garantire alloggi a prezzi calmierati.

La «Mietpreisbremse» funziona?

Sull’efficacia di questa misura ci sono opinioni contrastanti. Nel 2020, l'Istituto tedesco per la ricerca economica (DIW) ha notato che, nonostante spesso le offerte siano ancora al di sopra del limite massimo consentito, si osserva un «effetto di contenimento» del 2-4% nelle città in cui vige la Mietpreisbremse. Anche secondo i dati riportati dalla testata “Wirtschaftswoche”, nel 2022 ci sono stati aumenti che vanno da poco più del 6% per città come Stoccarda o Amburgo, fino ad arrivare ad aumenti del 12% a Lipsia. O addirittura al 17% di Berlino.

Proprio della situazione berlinese ci parla Wibke Werner, dell'Associazione degli affittuari di Berlino, il Berliner Mieterverein e.V., la più grande delle organizzazioni che rappresentano gli interessi degli inquilini, con oltre 190.000 membri. «È una situazione estremamente tesa già da anni - dice Wibke Werner. Secondo i dati di una nuova indagine, gli affitti richiesti per un nuovo appartamento sono praticamente raddoppiati rispetto al 2014. Ora si aggirano intorno ai 15 euro netti al metro quadro, escludendo i costi per il riscaldamento e l'acqua calda.» E aggiunge «se la Mietpreisbremse non verrà prorogata e scadrà alla fine del prossimo anno, gli affitti subiranno molto probabilmente un ulteriore aumento nel già difficile mercato immobiliare tedesco. Soprattutto in città come Monaco, Francoforte, Amburgo e Berlino.»

I sussidi alla casa

Un'eccezione positiva del governo Scholz è rappresentata dalla riforma del «Wohngeld», il sussidio per la casa, che possono richiedere sia gli inquilini che i proprietari in difficoltà a pagare il mutuo.

Il sussidio è datato 1965, ma è stato più volte riformato. Il governo Scholz ha introdotto un meccanismo di aumento che scatta automaticamente ogni due anni e che segue l'andamento del costo della vita. Dal prossimo 1° gennaio l'indennità di alloggio aumenterà per esempio di 30 euro al mese, pari a una media del 15%. E inoltre è stato introdotto il cosiddetto «Wohngeld plus», pensato per le fasce di reddito basse, in modo da offrire loro un ulteriore sostegno, prima che la loro situazione economica precipiti e si vedano costretti a ricorrere al Bürgergeld.

Una legge da modificare

Nonostante ciò secondo gli esperti si tratta di una legge controversa. Per l'Associazione tedesca degli inquilini (Deutscher Mieterbund), la «Mietpreisbremse» andrebbe senz’altro migliorata, in quanto facilmente aggirabile, offrendo appartamenti ammobiliati o indicizzando l’affitto all’inflazione. Inoltre, il tetto massimo non si applica agli affitti di appartamenti nuovi, dove si possono fissare canoni di locazione senza restrizioni.

Quando fu messa a punto la legge, infatti, fu scelto di non estendere il freno ai nuovi edifici per stimolare gli investitori a creare nuovi spazi abitativi. Oggi però sono proprio questi gli appartamenti più costosi. Una stanza di 31 m2 a Berlino Mitte in un immobile di nuova costruzione e ammobiliata può costare tranquillamente 1290 euro incluse le spese. A Monaco 50 m2 ammobiliati, sempre in nuova costruzione, costano 1310 spese escluse.