Eigenbedarfskündigung – Welche Rechte haben Mieter?

Stand: 28.02.2025, 06:00 Uhr

Was Mieter und Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung beachten sollten und welche Rechte sie haben – darüber sprechen wir mit Sonja Herzberg vom Mieterbund Rhein-Ruhr.

Warum die Zahl der Eigenbedarfskündigungen steigt

Wenn Vermieter ihren Mietern kündigen, ist ein häufiger Grund: "Eigenbedarf". Sonja Herzberg vom Mieterbund Rhein-Ruhr berichtet, dass Eigenbedarfskündigungen auch zunehmend von Vermietern genutzt werden, „um sich unliebsamen Mietern zu entledigen“. Zuletzt komme es etwa häufig zum Streit über die Betriebskosten. „Kommen beide an einen Punkt, an dem sie sich nicht mehr einigen, folgt als Reaktion gern schon mal die Kündigung wegen Eigenbedarfs," so Herzberg.

Wenn Vermieter ihrem Mieter kündigen und die Wohnung daraufhin neu vermieten, dann können sie zudem sehr viel höhere Mieten verlangen. Denn die Bestandsmieten zu erhöhen, das ist immer nur in einem gewissen Umfang möglich. Dies sei aber nicht so häufig der Grund, sagt Herzberg. Schließlich handele es sich in diesem Fall um eine „vorgeschobene Eigenbedarfskündigung“.

Und viele Vermieter fürchteten die entsprechenden Konsequenzen. Denn kommt das im Nachhinein raus, drohen hohe Schadensersatzzahlungen an den Mieter.

Wann eine Eigenbedarfskündigung rechtens ist – und wann nicht

Wenn der Eigentümer selbst in die Wohnung einziehen möchte oder ein naher Verwandter, dann darf er dem Mieter kündigen. So zählen als nahe Verwandte Kinder, Stiefkinder, Eltern und Großeltern, Onkel, Tanten, Brüder und Schwestern sowie Enkel, Neffen und Nichten. Cousins und Cousinen, Eltern und Kinder des Partners hingegen nicht. Vermieter müssen daher bereits im Kündigungsschreiben angeben, wer die Wohnung künftig nutzen soll, ab welchem ungefähren Zeitpunkt – und aus welchem Grund, sagt Herzberg. „Sonst ist sie formell unwirksam.“

Außerdem müssen die entsprechenden Kündigungsfristen eingehalten werden. Wer weniger als fünf Jahre in der Wohnung lebt, muss drei Monate Zeit haben auszuziehen. Besteht das Mietverhältnis länger, sind es sechs Monate. Und ab einer Mietdauer von acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist neun Monate.

Doch Vorsicht: Wohnen beide in einem Zwei-Familienhaus unter einem Dach, darf der Vermieter dem Mieter ohne Angabe von Gründen kündigen. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesen Fällen allerdings um jeweils drei Monate.

Was Mieter tun können

Mieter haben die Möglichkeit, einer Eigenbedarfskündigung zu widersprechen. Wichtig sind allerdings auch da die Fristen: „Einspruch einlegen kann man immer zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist“, sagt Herzberg. „Sobald man die Kündigung im Briefkasten hat, geht man daher am besten sofort zum Rechtsanwalt oder einem Mieterverein.“

So könne es sein, dass Mieter „Härtegründe gelten machen können“, sagt Herzberg. Zum Beispiel, wenn sie aus gesundheitlichen Gründen auf die Wohnung angewiesen sind und nicht umziehen können. Aufgrund „sozialer Härte“ zu widersprechen hingegen, habe ihrer Erfahrung nach weniger Aussichten auf Erfolg. Zu argumentieren, dass man kein Geld für den Umzug habe oder keine vergleichbare Wohnung zu einem ähnlichen Preis finde, ließen die Gerichte häufig nicht gelten.

In jedem Fall aber sei wichtig: „Sobald ich die Kündigung bekomme, muss ich als Mieter meine Wohnungssuche dokumentieren“, sagt Herzberg. „Ich muss zum Beispiel belegen können, welche Vermieter ich angeschrieben und welche Wohnungen ich mir angeschaut habe.“

Und schließlich sei es immer gut, einen Plan B in der Tasche zu haben: „Bevor man einen neuen Mietvertrag unterschreibt, sollte man den Vermieter fragen, ob man darin eine Eigenbedarfskündigung ausschließen kann“, rät Herzberg. Lasse sich dieser darauf ein, könne man das Problem von Beginn an ausschließen.