Rendite auf Kosten der Mieter?
Annington geht doch an die Börse
Stand: 10.07.2013, 11:22 Uhr
Die Deutsche Annington geht nun doch an die Börse - allerdings mit weniger Aktien zu einem niedrigeren Kurs. Das spült weniger Geld in die Kasse. Mieter befürchten, dass Investitionen ausbleiben und versprochene Renditen zu ihren Lasten gehen könnten.
Der größte deutsche Immobilienkonzern nimmt die in der vergangenen Woche auf Eis gelegten Börsenpläne wieder auf. Für Donnerstag (11.07.2013) ist die Erstnotiz geplant. Allerdings wird der Gang aufs Parkett deutlich weniger einbringen als zunächst angenommen. Statt der ursprünglich angepeilten 1,2 Milliarden Euro sind es lediglich 575 Millionen Euro.
Angst vor ausbleibenden Investitionen
Mieter befürchten nun, die verringerten Einnahmen könnten negative Folgen für ihre Wohnungen haben. "Das Risiko ist gestiegen, dass für die versprochenen Investitionen in den Wohnungsbestand nun das Geld fehlt", sagt Rainer Stücker, Geschäftsführer beim Mieterverein Dortmund. Die Westfalenstadt ist mit 15.700 Wohnungen der größte Standort der Deutschen Annington. Vor allem der bisherige Eigentümer Terra Firma bekomme durch das verringerte Aktienvolumen weniger Kapital. Stücker fragt sich: "Welche Renditeversprechen hat Annington Terra Firma gegeben und wie werden diese nun erwirtschaftet?"
Für Professor Michael Voigtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft haben die bisherigen Eigentümer einfach zu hoch gepokert. "Im ersten Börsengang wollten sie einen Preis realisieren, den der Markt nicht hergibt", erklärt Voigtländer. Nun habe sich Terra Firma auch mit weniger Geld zufrieden gegeben."Letztlich geht es den Eigentümern nicht anders als Privatpersonen bei e-bay", so Voigtländer. "Wenn man zu hohe Preisvorstellungen hat, findet sich kein Käufer."
Alte Schulden tilgen
Annington selbst will wie geplant rund 400 Millionen Euro aus dem Börsengang einnehmen und damit Schulden reduzieren. "Das ist betriebswirtschaftlich sicherlich sinnvoll, denn Annington bekommt derzeit frisches Geld günstiger als zu den alten Krediten", sagt Stücker. Er ist allerdings grundsätzlich skeptisch gegenüber dem Gang aufs Parkett. "Die Börse verlangt bestimmte Mechanismen. So muss der Quartalsbericht stimmen, damit der Aktienkurs nicht einbricht." Die kurzfristigen Ergebnisvorgaben der Börse seien für Immobilien schwierig. "Immobilien müssen immer eine langfristige Investition sein", begründet Stücker seine Bedenken.
Außerdem habe Annington eine hohe Ausschüttung in Aussicht gestellt. Diese müsse nun erwirtschaftet werden. "Da muss man als Mieter schon fragen, ob noch genügend Geld für Investitionen bleiben", sagt Stücker. Der Mieterberater hat bei anderen Börsengängen negative Auswirkungen für die Mieter gesehen."Bei der Gagfah wurde schnell noch etwas aus dem Bestand verkauft, wenn die Quartalszahlen nicht stimmten", sagt Stücker. Bei der LEG Immobilien habe er ein solches Verhalten allerdings noch nicht beobachtet.
Mieterbund beklagt Verwahrlosung von Vierteln
Auch beim Mieterbund NRW ist man nicht erfreut über den neuen Börsengang. "Die Annington leidet unumstritten an einem erheblichen Investitionsstau. Der geplante Börsengang dient lediglich dazu, den bisherigen Eigentümern Gewinne zukommen zu lassen", sagt Bernhard von Grünberg, Vorsitzender des Mieterbund NRW. So sei die Verwahrlosung von Wohnungsbeständen ein weitreichendes Problem, das letztendlich nicht nur den Mieter, sondern ganze Viertel betreffe.
Annington hält die Sorgen der Mieter im Zusammenhang mit dem Börsengang für unbegründet. "Wir werden wie bisher in unseren Kundenservice und unsere Wohnungen investieren. Zudem ist der Mietmarkt in Deutschland reguliert, was wir mit Blick auf den notwendigen Schutz der Mieter für richtig halten", sagte Philipp Schmitz-Waters, Pressesprecher der Deutschen Annington.
Immobilienexperten sehen mehr Chancen
Auch Immobilienexperte Voigtländer teilt die Bedenken der Mieter nicht: "Der Börsengang dürfte keine Nachteile für die Bewohner haben." Im Gegenteil forderten die Investoren eine stärkere Disziplinierung der Immobilienkonzerne. Auch die Angst, kurzfristige Renditeversprechen könnten zulasten der Wohnungen gehen, sieht Voigtländer nicht: "Wer in Immobilien investiert, ist an langfristigen Zahlungsströmen interessiert." Da mache es keinen Sinn das Unternehmen kurzfristig auszusaugen.
"So viel schlechter kann es doch nicht werden", meint auch Andreas Pfnür, Professor für Immobilienwirtschaft an der TU Darmstadt mit Blick auf die negativen Schlagzeilen der Annington. Eine Finanzierung über Aktionäre stelle das Unternehmen auf eine solidere Kapitalbasis als es die bisherigen Eigentümer getan hätten. Diese seien eher in der Nähe der sogenannten Heuschrecken zu sehen. "Zumindest hat Annington nun das Potenzial, den bisherigen Bestand durch Investitionen aufzuwerten", sagt Pfnür. Allerdings müssten die Mieter das Management auch in die Pflicht nehmen, eine langfristige strategische Ausrichtung im Sinne der Mieter zu verfolgen.
