Tema pronalaska pristojnog i povoljnog stana u Njemačkoj sve je češće nešto što se svrstava u žanr znanstvene fantastike. Velik je priljev ljudi, radnika i dalje fali (što znači da će i biti samo više), a broj nekretnina u koje mogu useliti se i ne mijenja previše.
Istina, gradi se, ali ni približno onoliko koliko bi trebalo. A i kad se gradi, pitanje je po kojim cijenama.
Stambena kriza postala je središnje pitanje i nadolazećih saveznih izbora zakazanih za 23. veljače/februara 2025., a stranke predlažu različita rješenja za povećanje vlasništva nad kućama i upravljanje sve većim troškovima stanovanja.
Što znači da oni koji su u podstanarstvu ne odlučuju se iseliti tako lako, a sve je više ljudi koji su spremni i kupiti nešto. Za državu koja ima manje od 50% stanovnika koji imaju svoju nekretninu, nemogućnost pronalaženja stana ili naglo otkazivanje ugovora od strane vlasnika, nije zanemariv problem.
I dok nema nekih većih novosti u zakonu, od prošle godine, nove su sudske odluke te koje učvršćuju stanarska prava ili ih umanjuju. A primjera je pregršt. Pa je tako najviši njemački građanski sud u Karlsruheu krajem prošle godine presudio u korist vlasnika stana koji je htio koristiti svoju nekretninu - za sebe. Stanar se bunio jer po Građanskom zakonu iz DDR-a, pod kojim je on potpisao ugovor, nije morao izaći is stana.
Istovremeno, Regionalni sud u Berlinu, presudio je u korist jedne iseljene obitelji. Naime, njima je rečeno da se iseljavaju kako bi u stan došla kći od vlasnika. Tri godine i jedna renovacija kasnije - stan je izdan za veće novce novim ljudima koji nemaju rodbinske veze sa stanodavcem. Po prvi put sud je odlučio da bivši stanari koji su prevareni traženjem osobne upotrebe nemaju pravo samo na privremeni odštetni zahtjev, već i na dobit od nove, veće najamnine.
Pravni portal Legal Tribune Online, koji je prvi izvijestio o odluci, piše: "Ovo otvara nove načine da se stanari obrane od nezakonitih otkaza." Govori se i o "značajnom koraku u zakonu o stanarskom pravu".
A mene je zanimalo koja su to prava koja imaju stanari, a koja vlasnici? I ako uspijete pronaći stan, pod kojim uvjetima se možete žaliti? I kome? Više o svemu, Nenad Kreizer.
Nenade, za početak: je li se stanje na njemačkom tržištu nekretnina malo normaliziralo?
Odmah na početku loša vijest: nije. U posljednjih nekoliko godina ponuda slobodnih stanova u njemačkim gradovima se, naprotiv, drastično smanjila. Prema podacima kelnskog Instituta za ekonomiju (IW), u 2024. se u sedam najvećih njemačkih gradova ponuda stanova za iznajmljivanje smanjila za 27 posto.
Edin Koca je odvjetnik s vlastitom praksom u Offenbachu koji je orijentiran međunarodno, te pruža usluge na njemačkom, engleskom, bosanskom, srpskom i hrvatskom jeziku, a izmedju ostalog, bavi se i stanarskim pravom.
Gospodine Koca, ljudi često pitaju stvari koje su se na Zapadnom Balkanu znale događati, a to je da vaš stanodavac ima rezervni ključ od stana ili da ulazi u stan kad vas nema. Da li ovdje tako nešto se smije dogoditi?
To ne smije zato što je on dužan da vama omogući nesmetan posjed. Znači da vam preda sve ključeve od stana. To isto važi kad vi vraćate taj posjed. Postoji Eigentum i Besitz, vlasništvo i posjed. Vi ste Besitzer, a vlasnik je Eigentumer. Znači, vi posjedujete stan i on vam omogućuje posjed time što ga napusti. Znači preda vam ključeve i on ne smije više da uđe. Ukoliko bi on tu ušao onda imate pravo da ga prijavite za Hausfriedensbruch (kršenje kućnog mira). To je krivično djelo, morate dostaviti zahtjev policiji i ukoliko dokažete oni bi za to sigurno kaznili.
Kome se žaliti ako su vaša prava prekršena? Da li to sve ide policiji ili se žaliti nekome drugome?
U tom slučaju je policija, za krivično djelo ometanje posjeda.
A općenito ovako ako imate nekakvih problema sa stanodavcem?
Prijavite kod advokata i onda on kontaktira ili policiju ukoliko je nešto teže, a za sitnije ometanje posjeda i slično što nije baš tako krupno to možete i sami, a i preko advokata.
Koji je tome razlog? Zar stanovi nestaju?
Računica je jednostavna: njemački gradovi privlače sve više stanovnika, a broj novoizgrađenih stanova ne prati taj trend. Udruga građevinskih poduzeća Njemačke (ZDB) javlja kako je 2024. izgrađeno oko 250.000 stanova što je gotovo upola manje od onog što je vlada najavila, naime 400.000.
Prošle godine se u oglasima za stanove pojavilo 18 posto stanova manje nego prethodne godine. Sve prognoze govore u prilog tezi da niti buduće vlade neće uspjeti riješiti ovaj problem.
No ako npr. u internetski portal upišem da tražim stan, recimo u Berlinu, tražilica mi ipak izbaci nekoliko stotina stanova, zar to nije dovoljno?
Da, ali isprva se radi o svim vrstama stanova koji su trenutno na tržištu za iznajmljivanje. Počnimo od pretpostavke da tražiš dvosobni stan, s balkonom, nekakva razumna stanarina i neograničeni stanarski ugovor. To zvuči kao najnormalnija želja ali je u međuvremenu postalo znanstvena fantastika.
Ako otvoriš filter za pretragu i onda redom izbaciš sve one kategorije koje ne dolaze u obzir, dakle namješteni stanovi, stanovi na određeno vrijeme, stanovi za zamjenu, onda će ti na kraju ostati svega nekoliko stanova. I s obzirom na to da su i stotine drugih u potrazi, tih nekoliko stanova je daleko premalo.
Pa dobro kako onda ljudi dolaze do stanova?
Iako veliki portali poput ImmobillienScout bilježe rekordni promet, sve manje ljudi preko ovih klasičnih oglasa dolazi do stana. U većini slučajeva može se slobodno reći ulogu više ne igraju kategorije poput dobre zarade nego se radi o pukoj sreći.
Na što točno misliš?
Recimo u Berlinu se do stanova više u pravilu ne dolazi preko oglasa nego preko veza i poznanstava. Ili si sretnica i znaš nekoga u nekoj od kompanija koje se brinu o zgradama (to su one famozne Hausverwaltung) pa kao prva saznaš kada je neki stan ostao prazan. Ili ti slučajno netko poznati živi u toj zgradi pa ti javi da je stan prazan. Često upravitelji zgrade pitaju stanare znaju li nekog i tako sebi uštede oglas i dugotrajni proces odabira stanara.
Drugi problem je i porast stanarina. Kako je to moguće pored svih mehanizama koji su nedavno uvedeni kako bi se zaštitilo stanare?
Mnogi od tih mehanizama nisu prošli pravnu provjeru, poput recimo uvođenja gornje granice za stanarine u Berlinu (Mietpresdeckel), mjera koju je Ustavni sud proglasio neustavnom, o čemu smo već ovdje pričali u jednom od bivših podcasta.
Nekoliko je aspekata koji utječu na porast stanarina: to je sve veći pritisak na stanarsko tržište, uza sve one koji hrle u gradove, a tu treba reći da je samo izbjeglica u Njemačku stiglo preko dva milijuna posljednjih godina kao i stotine tisuća radnih migranata a svi oni bi naravno u gradove. Tu treba spomenuti i one koji su namjeravali kupiti kuću ili stan ali su ih visoke kamate u posljednjih godina odvratile od tog nauma pa oni ostaju u svojim stanovima koji tako ostaju nedostupni tržištu. A tu je na kraju i inflacija koja utječe na sve potrošačke cijene pa tako i na stanarine.
Do najvećih problema dolazi u slučaju promjene vlasnika stana. Koji su tu sukobi mogući?
Na prvom mjestu na listi potencijalnih sukoba se nalazi povišenje stanarine. Ako stanar već dulje vrijeme živi u tom stanu, to povećanje može biti drastično jer još uvijek mnogi plaćaju nerealno niske stanarine. Iako, kako si rekla, postoji čitav niz mjera za zaštitu stanara, novi vlasnik još uvijek ima dovoljno prostora za povišenje stanarina. Ako ne kratkoročno onda dugoročno. I to mnoge obeshrabri i natjera da se daju u potragu za drugim stanom.
Za novog vlasnika je u principu najbolje da stanari isele. Jer u slučaju sklapanja novog stanarskog ugovora, novi vlasnik može u pravilu značajno podići cijenu već od prvog dana. Ako stanari ne žele ili ne namjeravaju iseliti dobrovoljno, postoje i načini kako legalno izbaciti dugogodišnje stanare.
A koji su to?
Najčešći razlog je proglašenje vlastite potrebe (Eigenbedarf) dakle novi vlasnik kaže da on sam treba stan za stanovanje ili neko iz njegove uže obitelji.
No to je mjera koja je kao stvorena za zlouporabu. Kako one izgledaju?
Prvo novi vlasnik može lažno tvrditi da je stan potreban njemu ili nekome iz njegove obitelji. Ili se useliti na par mjeseci i onda opet iseliti u stan i iznajmiti nekom tko će mu platiti mnogo veću stanarinu.
No sudovi u slučaju tužbe u pravilu staju na stranu izbačenog stanara?
U pravilu. No stanari, jednom izbačeni teško mogu natrag u svoj stari stan. Zato mnogi odustaju od tužbe i nastoje zaboraviti tu neugodnu životnu epizodu.