Wenn Wohnen unbezahlbar wird – was muss die nächste Regierung tun?

"Hart aber fair" - Gäste

Wenn Wohnen unbezahlbar wird – was muss die nächste Regierung tun?

Wenn Wohnen unbezahlbar wird – was muss die nächste Regierung tun?

Schöne Wohnung für 16 Euro den Quadratmeter? Kein Problem für wohlhabende Doppelverdiener ohne Kind und laute Hobbys. Und der  große Rest: steht in der Schlange und hofft auf Wunder. Sind da nur Miethaie auf Beutezug? Was tun gegen explodierende Mieten?

Eine Talkshow ist turbulent. Auch in 75 Minuten bleibt oft keine Zeit, Aussagen oder Einschätzungen der Gäste gründlich zu prüfen. Deshalb hakt "hart aber fair" nach und lässt einige Aussagen bewerten. Die Antworten gibt es hier im Faktencheck.

Caren Lay über Wohnungsbau in Deutschland

Caren Lay (Die Linke) sagt, derzeit werde so viel gebaut, wie seit vielen Jahren nicht mehr. Sie beklagt allerdings, dass für die Falschen gebaut wird. Die unteren und mittleren Einkommensschichten würden hiervon so gut wie gar nicht profitieren. Stimmt ihre Einschätzung?

“Der Wohnungsbau ist in Deutschland seit Jahren im Aufschwung“, sagt auch Stefan Kofner, Professor für Immobilienwirtschaft an der Hochschule Zittau/Görlitz. So hätten nach Angaben des statistischen Bundesamtes die Wohnungsfertigstellungen von knapp 160.000 im Jahr 2010 auf 278.000 in 2016 zugenommen, so der Experte. Besonders die Wohnungsfertigstellungen in Mehrfamilienhäusern seien stark gestiegen.

Dass von diesem Aufschwung überwiegend die Besserverdienenden profitieren, untermauern Daten aus den vergangenen Jahren, sagt der Immobilienexperte: “Die veranschlagten Kosten der Bauwerke bei der Errichtung neuer Wohngebäude pro Quadratmeter sind im Zeitraum 2010-2016 um 23 Prozent gestiegen, im Zeitraum 2000-2007 jedoch nur um 3,4 Prozent.“ Unterstützt werde die Annahme außerdem durch Daten zur Entwicklung der Mieten bei Erstvermietungen in den sieben größten deutschen Städten. So seien die Mieten zwischen den Jahren 2011 und 2016 nach Angaben der “Prognos Studie Wohnungsbautag 2017“ beispielsweise in Stuttgart um 42 Prozent gestiegen. In München stiegen sie um 34 Prozent, Berlin verzeichnet sogar einen Zuwachs von 76 Prozent. Die Mieten für Erstvermietungen im Bundesdurchschnitt wuchsen um 37 Prozent an, so Kofner.

Von einem allgemeinen “Bauboom“ will der Immobilienexperte aber nicht sprechen. „Verglichen mit den langfristigen Wohnungsbedarfsprognosen (jährlicher Neubaubedarf 350.000 bis 400.000 Wohnungen) ist das erreichte Fertigstellungsvolumen nach wie vor unzureichend.“

Sozialer Wohnungsbau und Grundgesetz

Caren Lay (Die Linke) will, dass der Bund auch in Zukunft Einfluss auf den sozialen Wohnungsbau nehmen kann. Hierfür aber sei eine Änderung des Grundgesetzes nötig.

Um die Zuständigkeiten für den sozialen Wohnungsbau zu ändern, müsste tatsächlich das Grundgesetz geändert werden. Die Föderalismusreform im Jahr 2006 war die bisher umfassendste Neuverteilung von Gesetzgebungskompetenzen zwischen Bund und Ländern. So wurde auch die Verantwortung für den sozialen Wohnungsbau an die Länder übertragen. Zwar bekommen die Länder für diese Aufgabe Finanzhilfen vom Bund, die aber laufen 2019 aus. Wenn sich der Bund darüber hinaus weiter für den sozialen Wohnungsbau engagieren will, müssten Teile der Reform von 2006 – und damit auch Teile des Grundgesetzes - wieder geändert werden. Unter anderem hatte Bundebauministerin Hendricks (SPD) eine solche Grundgesetzänderung vorgeschlagen. Sie befürchtet, die Länder könnten den Mangel an bezahlbaren Wohnungen alleine nicht beheben. 

Abstände Einfamilienhäuser Bayern

Klaus-Peter Hesse macht darauf aufmerksam, dass die Abstandsflächen zwischen Wohnhäusern von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt sind.

Es ist richtig, dass jedes Bundesland den Bauherren mit einer eigenen Landesbauverordnung vorschreibt, was sie dürfen und was nicht. 

Eine einfache Antwort auf die Frage, wie groß die Abstandsfläche etwa zwischen zwei Einfamilienhäusern sein soll, gibt es jedoch in keiner dieser Landesbauverordnungen. Die Abstandsfläche hängt von zahlreichen Faktoren ab. Grundsätzlich soll ein Mindestabstand dafür sorgen, dass etwa der Brandschutz gewährleistet ist oder dem Nachbarn genügend Licht gelassen und ihm ein Mindestmaß an Ausblick nicht verbaut wird. 

Die Landesbauverordnungen berücksichtigen für die Bestimmung des Abstandes zahlreiche Aspekte: Wird auf dem Land, in einem Wohngebiet oder in der Stadt gebaut? Wie hoch und wie lang ist das Haus? Hat das Haus ein Flachdach oder ein spitzes Satteldach? Ob etwa ein Satteldach bei der Berechnung für den Abstand zum Nachbarhaus berücksichtigt werden muss, hängt von dessen Neigung ab. 

Eine Berechnung könnte theoretisch zu dem Ergebnis kommen, dass ein Neubau in einem Wohngebiet lediglich nur einen Meter oder sogar noch näher an das Nachbarhaus gebaut werden darf. Damit sich die Nachbarn aber nicht all zu sehr auf die Pelle rücken, sehen die Landesbauverordnungen Mindestabstände vor. In Bayern beträgt dieser – wie in den meisten anderen Bundesländern auch - drei Meter. 

Klaus-Peter Hesse über Energiestandards und Kosten

Klaus-Peter Hesse sieht den Staat als einen der großen Kostentreiber bei Neubauten. Er sagt, alleine durch die Energieeinsparverordnung aus dem Jahr 2016 seien die Kosten für Neubauten von Wohnimmobilien um sieben bis acht Prozent gestiegen. Hat er Recht?

“Gemessen an der Entwicklung der veranschlagten Baukosten pro Quadratmeter ist die Aussage zweifelhaft", meint Stefan Kofner. "Die genannte Größenordnung des Effektes dürfte übertrieben sein.“ Laut Baugenehmigungsstatistik seien die Baukosten pro Quadratmeter 2016 gegenüber 2015 um 3,9 Prozent angestiegen.

Kofner sagt aber auch, dass Gutachten und Studien zu den Auswirkungen der energetischen Anforderungen auf die Baukosten zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen kommen. So komme eine Studie von F+B (Forschung und Beratung für Wohnen und Umwelt) für Hamburg zu dem Schluss, dass die Spanne der Kosten von Bauprojekten innerhalb einer Energieeffizienzklasse durchaus sehr groß sein kann. Das legt den Schluss nahe, dass andere Faktoren für die Preisunterschiede verantwortlich sind. Dagegen sehe ein Gutachten des IVD Nord einen eindeutigen Zusammenhang zwischen höheren energetischen Standards und der Höhe der Baukosten, sagt der Experte für Immobilienwirtschaft.

Bürger gegen Wohnungsneubauten

Klaus-Peter Hesse kritisiert, dass viele Flächen nicht für eine neue Wohnbebauung genutzt werden können, weil Bürgerinitiativen dies verhindern – so etwa auf dem Tempelhofer Feld in Berlin.

Auf dem Gelände des ehemaligen Flughafens Berlin-Tempelhof sollte nach dem Willen des Berliner Senats unter dem damaligen Regierenden Bürgermeister Klaus Wowereit ein neues Viertel entstehen. Unter anderem waren bis zum Jahr 2025 über 4500 Wohnungen geplant. Die Hälfte hiervon staatlich gefördert. Die Berliner aber liefen Sturm gegen die Pläne. Im Mai 2014 entschieden sie sich in einem Volksentscheid deutlich gegen die Bebauung des Tempelhofer Feldes.

Widerstand gegen neue Wohnviertel gibt es in deutschen Städten immer wieder - nicht nur in Großstädten wie Berlin. In dem kleinen bayerischen Städtchen Syrgenstein etwa, haben sich die Bewohner gerade in einem Bürgerentscheid gegen den Bau von 84 neuen Wohnungen ausgesprochen – sie wollen es eine Nummer kleiner haben. Auch in Stutensee bei Karlsruhe stoßen Neubaupläne auf Widerstand: Hier sollen 600 neue Wohnungen gebaut werden. Die Bürger aber befürchten, dass durch den Bau die Qualität eines Naherholungsbietes leiden könnte und sammeln bereits Unterschriften gegen die Pläne des Gemeinderats.

Senioren tauschen mit Familien

Was kann getan werden, damit Wohnraum gerechter und effizienter vergeben wird? Klaus-Peter Hesse führte ein Beispiel der LEG-NRW an.

Bezahlbarer Wohnraum in Großstädten wird besonders für Familien ein immer knapperes Gut. Während sie oft verzweifelt nach erschwinglichen Wohnungen suchen, leben viele alleinstehende Senioren in Wohnungen, die für sie nicht selten viel zu groß sind Die LEG-NRW setzt mit ihrem Projekt "Wohnen für Generationen" genau hier an. Werden in den Beständen der LEG kleinere und altersgerechte Wohnungen frei, sollen diese gezielt älteren Menschen in deren direkten Wohnumfeld angeboten werden. Die freigewordenen größeren Wohnungen können dann an Familien vermietet werden. Die LEG wirbt damit, dass die Konditionen der größeren Wohnung auf die neue, kleinere Wohnung übertragen werden. So solle sich am Mietpreis pro Quadratmeter nichts ändern. Senioren blieben in ihrem gewohnten Wohnumfeld und würden unmittelbar finanziell entlastet, so die LEG.

Stand: 24.10.2017, 10:44