Auflösung
Wie klappt´s mit dem Vermieter?
Stand: 24.11.2015, 13:40 Uhr
Ob Mieterhöhung, Kaution oder Eigenbedarf - bei vielen Mietverhältnissen sind sie heikle Themen. Doch wie sieht eigentlich die Rechtslage dazu aus? Die Antworten hat Tim Treude, Geschäftsführer des Landesverbandes Haus und Grund Westfalen e.V., für Sie.
Frage #1: "Nach fast zwanzig Jahren in einem Mehrfamilienhaus muss ich jetzt ausziehen, weil der Vermieter, eine große Wohnungsgesellschaft, durch diverse unnötige Sanierungsarbeiten meine Miete jetzt um fast 100 Euro monatlich anhebt. Das kann ich mir aber nicht leisten, was kann ich tun? Habe ich nach all den Jahren nicht eine Art "Bestandsrecht"?"
Tim Treude: Sofern ein Vermieter alle formellen Voraussetzungen bei der beabsichtigten Modernisierungsmieterhöhung beachtet hat, könnte diese dennoch ausgeschlossen sein, wenn sie für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellt. Eine solche Härte bemisst sich stets an der finanziellen Leistungsfähigkeit des Mieters. Teilweise wird eine Obergrenze in Höhe von ca. 30-40% des Einkommens eines Mieters angenommen. Zumindest muss dem Mieter das Existenzminimum bzw. der bisherige Lebenszuschnitt erhalten bleiben.
Die absolute Mietobergrenze liegt beim „Mietwucher“. Dieser ist dann erreicht, wenn die geforderte Miete mehr als 50% über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) liegt.
Nach den oben gemachten Ausführungen kommt es also nicht auf die Dauer des bestehenden Mietverhältnisses an. Ein „Bestandsrecht“ gibt es demnach nur mittelbar.
Grundsätzlich dürfen Kosten für Sanierungsmaßnahmen (also Reparaturen am Gebäude) bei der Modernisierungsmieterhöhung aber überhaupt nicht berücksichtigt werden. Ausschließlich Kosten im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen (z.B. Verbesserung der Wohnung und Maßnahmen zur Energieeinsparung) können herangezogen werden. „Unnötige“ Maßnahmen sind indes auch dabei nicht zu berücksichtigen.
Eine Modernisierungsmieterhöhung, die entweder auf Sanierungskosten oder unnötigen Modernisierungsmaßnahmen beruht, sollte aus Sicht eines Mieters daher gründlich überprüft werden.
Frage #2: "Ich habe nach der Wohnungskündigung jetzt Zoff mit meinem Vermieter: Obwohl ich die Wohnung ordnungsgemäß hinterlassen habe, rückt er seit April meine Kaution von 2.400 Euro nicht raus... angeblich wäre das eine Nebenkosten-Vorauszahlung fürs Jahr. Darf der das? Das Geld steht mir doch zu!"
Tim Treude: Grundsätzlich dient eine Mietkaution zur Absicherung sämtlicher Forderungen eines Vermieters – auch wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist. In eine Nebenkostenvorauszahlung darf das Kautionsguthaben aber nicht umgedeutet werden. Steht fest, dass die Wohnung mangelfrei an den Vermieter zurückgegeben wurde, kann die Kaution nur noch einer eventuellen Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung dienen. Anhand der Abrechnungen der vergangenen Jahre wird sich ungefähr abschätzen lassen, wie hoch die Nachzahlung der zu erwartenden Betriebskostenabrechnung sein wird. Daran sollte sich auch orientieren, in welcher Höhe noch ein Teil der Mietkaution durch den Vermieter zurückbehalten werden kann.
Es handelt sich also um eine Einzelfallentscheidung, wann ein Kautionsguthaben – zumindest teilweise – zurückverlangt werden kann. Der zurückbehaltene Betrag von 2.400 Euro erscheint im ersten Moment möglicherweise unverhältnismäßig. Sofern die vom Mieter gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen jedoch sehr niedrig ausgefallen sind, ist auch ein solches Abrechnungssaldo nicht auszuschließen.
Frage #3: "Wegen Eigenbedarf gekündigt: Mein Vermieter hat mir nach 15 Jahren gekündigt... ich weiß, dass er die Wohnungen jetzt "neu" zu einem viel höheren Mietpreis anbietet... was kann ich tun? Ich will nicht ausziehen, kann aber auch nicht so viel mehr zahlen (ich habe noch einen alten Mietvertrag!)"
Tim Treude: Auch nach einem 15-jährigen Mietverhältnis gibt es keinen „Bestandsschutz“, so dass Eigenbedarfskündigungen auch nach dieser Zeit zulässig sind. Handelt es sich aber nur um einen vorgeschobenen Eigenbedarfsgrund, ist die Kündigung unwirksam. Kündigungsmaßnahmen, um eine höhere Miete zu verlangen, sind unzulässig. Einer Eigenbedarfskündigung, deren Begründung nur vorgetäuscht ist, sollte aus Sicht eines Mieters daher widersprochen werden. Da diese Kündigung unwirksam ist, wäre der Mieter auch nicht verpflichtet aus der Wohnung auszuziehen.
