FAQ: Kündigung wegen Eigenbedarfs

Wohnungskündigung wegen Eigenbedarf

FAQ: Kündigung wegen Eigenbedarfs

  • Vermieter müssen Eigenbedarf gut begründen
  • Mieter genießen starken Schutz bei unzumutbarer Kündigung
  • Individuelle Lebensumstände spielen entscheidende Rolle

Was bedeutet Eigenbedarf?

Eigenbedarf liegt vor, wenn die Eigentümerin einer Wohnung diese selbst nutzen will. Entweder will sie selbst einziehen oder sie möchte, dass Familienmitglieder einziehen. Auch für Angehörige des Haushalts wie eine Pflegekraft kann eine Vermieterin Eigenbedarf anmelden.

BGH zu Mietkündigungen wegen Eigenbedarf

WDR 2 Servicezeit 17.04.2019 03:57 Min. Verfügbar bis 16.04.2020 WDR 2

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Es kann auch sein, dass die Nutzung als Zweitwohnung oder als Ferienwohnung unter Eigenbedarf fällt, ebenso die Nutzung als Bürofläche. Nach Schätzungen des Mietervereins ist Eigenbedarf die überwiegende Begründung, wenn Vermieter ihren Mietern kündigen.

Abzugrenzen vom Eigenbedarf ist die wirtschaftliche Verwertung. Etwa wenn die Eigentümerin das Haus verkaufen möchte und für einen höheren Kaufpreis vorher die Mieter kündigen will. Oder wenn sie das Haus abreißen will. Für die wirtschaftliche Verwertung gelten strengere Regeln als für den Eigenbedarf.

Darf eine Vermieterin den Mietern wegen Eigenbedarfs kündigen?

Prinzipiell ja. Vermieter haben das Recht, nach Belieben über ihre Wohnungen zu verfügen. Um einen bestehenden Mietvertrag zu kündigen, müssen sie allerdings ein "berechtigtes Interesse" haben. Eigenbedarf ist so ein berechtigtes Interesse.

Im Kündigungsschreiben muss die Vermieterin ihren Mietern genau erklären, warum sie ausgerechnet jetzt ausgerechnet diese Wohnung braucht. Einfach nur zu schreiben, dass man die Wohnung selbst haben will, reicht nicht aus.

Welche Fristen gelten?

Wie lange vor dem tatsächlichen Auszug die Kündigung ausgesprochen werden muss, hängt von der Dauer ab, die der Mieter in der Wohnung gewohnt hat. Bei weniger als fünf Jahren beträgt die Frist drei Monate, bei fünf bis acht Jahren sechs und bei mehr als acht Jahren neun Monate.

Eine Sonderregel gilt, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. Dann gilt nach der Umwandlung eine Frist von mindestens drei Jahren, bis die neuen Eigentümer den Mietern wegen Eigenbedarfs kündigen dürfen.

In einigen Städten sind die Fristen sogar noch länger. In Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster acht Jahre, in 33 weiteren NRW-Kommunen beträgt die Frist fünf Jahre. Eine Liste mit allen Gemeinden steht in der Kündigungssperrfristverordnung NRW.

Können Mieter sich wehren?

Ja. Nicht nur Vermieter haben das Recht, frei über ihre Wohnung zu verfügen, auch Mieter haben das Recht, ihre Wohnung zu nutzen und als Zentrum ihrer Lebensführung zu erhalten. Sie können der Eigenbedarfskündigung widersprechen und verlangen, weiterhin in der Wohnung bleiben zu dürfen.

Ein Grund für so einen Widerspruch kann sein, dass die Kündigung für den Mieter oder seine Familie eine unverhältnismäßige Härte darstellt, etwa aus gesundheitlichen Gründen. Auch ein schwieriger Mietmarkt kann dazu führen, dass Mieter eine Eigenbedarfskündigung nicht akzeptieren müssen, weil sie im Fall einer Kündigung keine angemessene Wohnung zu zumutbaren Bedingungen finden würden.

Um einschätzen zu können, ob es sich lohnt, gegen die Kündigung vorzugehen, haben Mieter ein Anrecht darauf, genau zu erfahren, wie die Vermieterin die Wohnung in Zukunft verwenden will. Das muss im Kündigungsschreiben detailliert und nachvollziehbar dargelegt werden.

Wie stehen die Chancen bei Eigenbedarfskündigungen?

Prinzipiell überwiegt das Recht der Eigentümer, also der Vermieter, ihre Wohnung selbst zu nutzen. Aber: Da auf beiden Seiten die persönlichen Lebensumstände eine entscheidende Rolle spielen, sind Eigenbedarfskündigungen in der Regel Einzelfallentscheidungen. Der Bundesgerichtshof entscheidet jedes Jahr über mehrere Fälle. Und einige davon gehen zugunsten der Mieter aus.

Wird der Eigenbedarf auch missbraucht?

Ja, es gibt immer wieder Fälle, in denen Eigentümer den Eigenbedarf nur vortäuschen, weil sie unliebsame Mieter loswerden wollen, beispielsweise um bei einer Neuvermietung die Miete zu erhöhen oder weil sich eine leere Wohnung teurer verkaufen lässt als eine vermietete.

Auch mit solchen Fällen beschäftigen sich die Gerichte immer wieder. Wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass der Eigenbedarf gar nicht der wahre Grund für die Kündigung war, können Mieter Schadensersatz bekommen.

Stand: 16.04.2019, 16:27