Für wen eignet sich eine Immobilie als Geldanlage?

Ein kleines Modellhaus steht auf mehreren Geldscheinen

Für wen eignet sich eine Immobilie als Geldanlage?

Von Sebastian Moritz

Geld inflationssicher anlegen, gleichzeitig regelmäßig Miete kassieren und die Mieteinnahmen nutzen, um damit den Immobilienkredit zurückzuzahlen. Das klingt attraktiv – birgt jedoch auch einige Risiken.

Wer darüber nachdenkt, sein Erspartes in eine Immobilie zu investieren, um diese dann weiterzuvermieten, sollte ein gewisses Eigenkapital mitbringen. Das ist in der Regel einerseits nötig, um einen Kredit für den Kauf der Immobilie zu erhalten, andererseits brauchen Vermieter aber auch einen finanziellen Puffer, um etwa unerwartete Reparaturen finanzieren zu können.

Außerdem sollten Vermieter Geld zurücklegen, um Phasen zu überbrücken, in denen die Immobilie nicht vermietet ist oder die Mieter ihre Miete nicht pünktlich zahlen. Die monatlichen Mieteinnahmen sollten also höher sein, als die Kreditrate.

Zur Beurteilung, ob das Verhältnis von erwarteten Mieteinnahmen und Kaufpreis angemessen ist, rät das Verbraucherportal Finanztest zu einem Blick auf des Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Dabei wird der Kaufpreis durch die jährliche Miete dividiert. Das Ergebnis sollte in der Regel nicht höher als 25 sein, raten die Verbraucherschützer.

Spekulation auf Wertsteigerung ist riskant

Neben den Einnahmen durch die Vermietung kann sich eine Immobilie auch dann als Kapitalanlage eignen, wenn ihr Wert im Laufe der Jahre steigt. Nach Ablauf einer so genannten Spekulationsfrist von zehn Jahren haben Eigentümer die Möglichkeit, ihre nicht selbst genutzte Immobilie steuerfrei zu verkaufen. Dabei gilt es jedoch Einiges zu beachten:

  • Niemand kann garantieren, dass der Wert der Immobilie im Laufe der Jahre wirklich steigt. Unter Umständen kann eine Immobilie in zehn Jahren sogar weniger wert sein als heute.
  • Damit der Weiterverkauf nicht zum Verlustgeschäft wird, gilt es außerdem die anfänglich bezahlten Kaufnebenkosten für Makler, Notar und Grunderwerbsteuer (etwa zehn Prozent des Kaufpreises) zu berücksichtigen.

Doch auch, wer eine Immobilie dauerhaft vermieten möchte, geht einige Risiken ein. Bei kreditfinanzierten Immobilien können steigende Zinsen für unerwartete Zusatzkosten sorgen. Das wird dann relevant, wenn die anfänglich mit der Bank vereinbarte Zinsbindung abläuft. Diese gestiegenen Kreditkosten lassen sich nur bedingt durch höhere Mieteinnahmen abfedern. Die Mietpreisbremse verhindert, dass Vermieter die Mieten unbegrenzt erhöhen können.

Eine vermiete Immobilie kostet nicht nur Geld, sondern auch Zeit

Außerdem sollten Vermieter berücksichtigen, dass neben den regelmäßigen Ausgaben für Reparaturen und Instandhaltungen auch ein gewisser Arbeitsaufwand anfällt. So müssen etwa jährlich Nebenkostenabrechnungen erstellt und im Zweifel Besichtigungstermine für neue Mieter absolviert werden. Wer diese Aufgaben an eine Immobilienverwaltung abgibt, hat höhere Kosten und eine geringere Rendite.

Welche Rendite der Kauf einer vermieteten Immobilie in Abhängigkeit von Kaufpreis, Mieteinnahmen und Kreditzinsen bringen kann, lässt sich zum Beispiel mit dem kostenlosen Renditerechner von Finanztest kalkulieren.

Stand: 07.01.2022, 12:23