Menschenrecht Wohnen – in Deutschland leider unbezahlbar?
Der Faktencheck zur Sendung vom 11.03.2019
In Metropolen bitterer Alltag, jetzt auch in kleineren Städten: Mieten und Kaufpreise explodieren, sind für Normalverdiener kaum bezahlbar. Darf Wohnraum zum Spekulationsobjekt werden? Muss der Staat hart eingreifen? Oder hilft eher: Weniger Regeln, einfach mehr bauen?
Eine Talkshow ist turbulent. Oft bleibt keine Zeit, Aussagen oder Einschätzungen der Gäste gründlich zu prüfen. Deshalb hakt hartaberfair nach und lässt einige Aussagen bewerten. Die Antworten gibt es hier im Faktencheck.
Jürgen Michael Schick über Wohnungsbau und Bürokratie
Für den Immobilienmakler Jürgen Michael Schick liegt einer der Hauptgründe für den Mangel an bezahlbarem Wohnraum in den bürokratischen Hürden. Baugenehmigungsverfahren und Planungsprozesse zögen sich über Jahre hin. Bremst die Bürokratie den Bau von bezahlbaren Wohnungen?
“Die zentrale Ursache für den Anstieg der Mieten in vielen Städten ist zunächst der Anstieg der Wohnungsnachfrage durch die Landflucht meist junger Menschen“, sagt Prof. Harald Simons. Simons ist Vorstandsmitglied des empirica-Instituts und lehrt an der Leipziger Hochschule für Technik, Wirtschaft und Kultur. “Während viele ländliche Regionen regelrecht ausbluten, ballen sich gerade in den Hip-Vierteln der Städte die Wohnungssuchenden“, sagt Simons. Hinzu komme eine hohe Zuwanderung aus dem Ausland. Diesem Anstieg der Nachfrage habe bislang keine ausreichende Ausweitung des Wohnungsangebotes gegenübergestanden, so der Immobilienexperte. “Die Folge waren steigende Mieten. Die Kaufpreise für Wohnungen wurden zusätzlich und massiv durch die gesunkenen Zinsen getrieben.“
Dabei seien die Gründe für die langsame Entwicklung des Wohnungsangebotes vielfältig, so Simons. Baugenehmigungen dauerten lange, insbesondere, wenn es sich um größere Bauvorhaben handele, bei denen erst Bauland für Wohnungen geschaffen werden muss, so Simons. “Bauland schaffen aber heißt alles mit allem und allen - vom Verkehr über ökologische Belange bis zur sozialen Infrastruktur - abzustimmen und gegeneinander abzuwägen“, sagt Simons. Dies könne man zwar bürokratisch nennen, so der Experte, aber es sei die Folge des Wunsches nach einer geordneten Stadtentwicklung. Natürlich könnte es schneller gehen, sagt Simons. Manche Städte seien hier einfach bräsig, andere unwillig und weitere verhedderten sich im Klein-Klein. “Aber was wäre die Alternative?“, fragt sich der Experte. “Schnelle, billige Wohnungen dort wo es nichts und niemanden stört? Davon gibt es schon genug – gerade im schönen Brandenburg“, sagt Simons.
Auch Dr. Ralph Henger, Experte für Immobilienwirtschaft am Institut der deutschen Wirtschaft, sieht eine Vielfalt von Gründen für den Wohnungsmangel in den Ballungszentren, macht aber ebenfalls den starken Zuzug aus dem Aus- und Inland in die Großstädte hauptverantwortlich. So habe beispielsweise Berlin zwischen 2012 und 2018 jährlich 48.000 Einwohner hinzugewonnen. Auch Hamburg und München wuchsen um 19.000 bzw. 15.000 pro Jahr, so Henger. “Die neuen Einwohner benötigen neue Wohnungen, die aber gar nicht so schnell errichtet werden können. Zwar sind die Baufertigstellungen seit 2012 um 85.000 auf 285.000 im Jahr 2018 stetig gestiegen, das reicht aber nicht aus, um den langfristigen Bedarf zu decken“, sagt der Experte.
Um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen brauche es mehr neue Wohnungen, sowohl in den einzelnen Städten als auch an den Stadträndern, sagt der Volkswirt. “Beim Bauen im Bestand bestehen Probleme häufig bei der praktischen Umsetzung vor Ort“, sagt Henger. Hierzu zählten nicht aktive Eigentümer, unkooperative Anrainer und strenge Bauvorschriften. “Hier gilt es insbesondere für die Kommunen, Hemmnisse zu beseitigen und Projekte vor Ort zusammen mit Investoren und Bewohnern voranzutreiben“, sagt der Experte des IW Köln. Darüber hinaus sei vielerorts dringend mehr Personal und Know-How auf Seiten der Genehmigungsbehörden erforderlich. “Gerade preiswertes Bauen dauert länger, da hierfür erst günstige Voraussetzungen geschaffen bzw. Areale gefunden werden müssen. Hier sind Bauvorschriften, Vorgaben zum Lärm- und Naturschutz häufig ein Hemmschuh“, sagt Henger und sieht hier besonders die Kommunen in der Pflicht. Aber auch Bund und Länder müssten die Bauvorschriften vereinfachen und zwischen den Bundesländern vereinheitlichen, so der Volkswirt. “Derzeit existieren ca. 3.300 Normen für das Bauen, was zu umfangreich sei. Hier gilt es einfachere und praxisgerechte Normen zu entwickeln“, sagt Henger.
Was treibt die Baupreise nach oben?
Während Nicola Beer (FDP) in erster Linie die Vielzahl an immer neuen staatlichen Bauverordnungen für die steigenden Bau- und damit auch Mietkosten verantwortlich macht, ist für Lucy Redler (Die Linke) die Spekulation auf Grundstücke der Preistreiber Nummer eins. Woran liegt es, dass der Wohnungsbau in den vergangenen Jahren so teuer geworden ist?
“Tatsächlich ist der Wohnungsbau in den letzten Jahren sehr viel teurer geworden“, sagt auch Prof. Harald Simons. Klimaschutz, Umweltschutz, Brandschutz und andere Bauauflagen seien verschärft worden und hätten Schätzungen zufolge die Bauwerkskosten zwischen 2000 und 2014 um 45 Prozent erhöht, so Simons. Bauland sei darüber hinaus knapp und seine Preise stark gestiegen. Außerdem werde nicht alles Bauland auch schnell bebaut, so dass manche Grundstücke über Jahre unberührt bleiben, auch weil Eigentümer auf steigende Preise spekulieren, so der Volkswirt. “Leider ist es weiterhin so, dass das einfache Horten von Bauland nichts kostet, selbst die Grundsteuer kann erlassen werden, wenn das Grundstück nicht genutzt wird“, kritisiert Simons. Der Wohnungsexperte sieht aber Licht am Ende des Tunnels: “Trotz allem – und das ist die gute Nachricht – wird heute sehr viel mehr gebaut als noch vor ein paar Jahren. Und so langsam hält der Neubau mit der Nachfrage auch Schritt. Denn ein Problem, das zu anderen Zeiten den Wohnungsbau hemmte, existiert derzeit nicht: Kapital ist vorhanden und investitionswillig, seien es große Unternehmen, kleine Kapitalanleger oder Häuslebauer.“ Man müsse sie derzeit nicht gezielt anlocken – etwa durch Subventionen -, so Simons. Leider aber habe der laufende Bauboom zur Folge, dass die Bauunternehmen an der Kapazitätsgrenze arbeiten und auch dort die Preise steigen, sagt Simons. Sein Fazit: “Kurz: es hakt an allen Ecken und Enden. Den einen Grund, den einen Schuldigen gibt es nicht. Aber es wird langsam.“
Dr. Ralph Henger macht drei Ursachen für die steigenden Kosten aus: “Erstens, steigen die Baukosten z.B. durch steigende Material- und Lohnkosten. Nach dem Baupreisindex für Wohngebäude des Statistischen Bundesamtes liegen die Baukosten im Jahr 2018 um 41 Prozent höher als im Jahr 2000.“ Im gleichen Zeitraum seien die Verbraucherpreise dagegen nur um vergleichsweise moderate 31 Prozent gestiegen. Zweitens seien die Baukosten durch höhere Qualitätsanforderungen im Neubau gestiegen, so der Wohnungsbauexperte. Hierzu zähle beispielsweise auch die Energieeinsparverordnung (EneV). Nach dem so genannten Bauwerkskostenindex für Wohngebäude, der auch solche Kostensteigerungen berücksichtigt, hätten die Baupreise im Jahr 2018 um 61 Prozent höher gelegen als im Jahr 2000, erklärt Henger. Als dritten Grund nennt er die stark gestiegenen Bodenpreise. “Die Preise für baureifes Land zogen im Zeitraum 2000 bis 2017 um 130 Prozent an. In den Ballungszentren waren die Preissprünge für Baugrundstücke in den letzten Jahren deutlich höher“, sagt Henger.
Katarina Barley über Maklerkosten
Katarina Barley (SPD) verteidigt ihre Pläne, die Maklerkosten bei Immobilienverkäufen künftig durch den Verkäufer bezahlen zu lassen. Selbst wenn Verkäufer diese Kosten auch künftig auf den Kaufpreis aufschlagen sollten, würden die Käufer entlastet. Denn Barley rechnet damit, dass die Maklerkosten deutlich sinken werden, weil Verkäufer nicht mehr bereit sein werden, bis zu sieben Prozent an den Makler zu zahlen. Ist ihre Prognose plausibel?
“Es ist sehr wahrscheinlich, dass die Maklerkosten durch das Bestellerprinzip flächendeckend sinken werden, da dann die Verkäufer mehr über die Provisionshöhe verhandeln und verschiedene Angebote einholen werden“, sagt Dr. Ralph Henger. Zu welchen Preisnachlässen diese Verhandlungen führen werden, sei jedoch nur schwer abzuschätzen. Eine große Rolle dürfte hierbei die Konkurrenz unter den Maklern und die Marktsituation spielen, sagt der Immobilienexperte. “Es ist davon auszugehen, dass in Märkten mit vielen Maklern, hohen Verkaufspreisen und großer Liquidität die Makler am ehesten die Provision reduzieren. Hier ist es entscheidend, überhaupt Objekte vermarkten zu können, sodass die Verkäufer in einer guten Verhandlungsposition sind.“ Für Regionen mit geringeren Preisen und in denen ein Verkauf schwieriger ist und schon jetzt wenige Makler aktiv sind, rechnet Hengler mit weniger sinkenden Provisionen. Auch eine aktuelle Studie des IW Köln habe gezeigt, dass die Maklercourtagen in den Staaten, in denen der Verkäufer die Courtage zahlt, häufig niedriger liegen. Dies sei etwa in den Niederlanden und in Großbritannien der Fall. Zwar sei zu erwarten, dass die Verkäufer die Kosten auf den Kaufpreis zumindest teilweise aufschlagen werden, so Hengler. Aber auch hier sei nicht abschätzbar, wie hoch die Preisaufschläge ausfallen. “In sehr angespannten Märkten, dürften die Verkäufer die Provisionen häufig vollständig über den Verkaufspreis überwälzen können“, sagt Hengler. Hätten potenzielle Käufer jedoch Alternativen bei der Wohnungswahl - wie es in den meisten Märkten der Fall ist - werde dies nicht mehr vollständig möglich sein, meint Hengler. “Insgesamt dürften die Belastungen für die Käufer eher sinken, da in den meisten Regionen die Maklerkosten stärker fallen werden, als die Kaufpreise steigen“, so die Prognose des Experten. Allerdings hänge dies sehr stark von den Marktbedingungen und der Wettbewerbsintensität in der Immobilienvermittlung ab.
Lucy Redler über Vonovia und Aktionäre
Lucy Redler sagt, das Wohnungsunternehmen Vonovia zahlt 38 Cent pro Euro Mieteinnahmen an seine Aktionäre.
Wenn man lediglich die Kennzahlen aus dem Geschäftsbericht herausnimmt, ist die Rechnung richtig. Laut Geschäftsbericht der Vonovia lagen die Mieteinnahmen im Jahr 2017 bei rund 1,67 Mrd. Euro. Den Aktionären wurde für das gleiche Jahr eine Dividende in Höhe von 1,32 Euro pro Aktie zugesagt. Insgesamt schüttete Vonovia rund 640 Millionen Euro an Dividenden an seine Aktionäre aus. Das entspricht einem Anteil von 38 Prozent oder 38 Cent pro Euro der Mieteinnahmen. Die Mieteinnahmen decken jedoch auch laufende Kosten des Wohnungskonzerns ab und sind nicht die einzige Einnahmequelle. So erlöste Vonovia im Jahr 2017 beispielsweise 1,2 Mrd. Euro durch den Verkauf von Immobilien. Ein Großteil der Einnahmen wurde darüber hinaus auch wieder in Instandhaltung und Modernisierung investiert (1,2 Mrd. Euro).* Vonovia schloss das Jahr 2017 mit einem Jahresüberschuss von rund 399 Millionen Euro ab.
Umfragen zu Enteignungen von Wohnungsunternehmen
Die Initiative “Deutsche Wohnen und Co enteignen“ findet mit ihrer Forderung nach der Enteignung von Wohnungskonzernen mit mehr als 3.000 Wohnungen durchaus Zustimmung in der Bevölkerung. Allerdings erscheint das Meinungsbildung, das verschiedene Umfragen zeichnen, unbeständig. So sprachen sich im Januar dieses Jahres in einer repräsentativen Befragung des Meinungsforschungsinstituts “Civey“ für den “Tagesspiegel“ rund 55 Prozent für eine Enteignung von Wohnungskonzernen aus. 34 Prozent waren dagegen. Auch die “Berliner Zeitung“ ließ nachfragen. Sie beauftragte die Meinungsforscher von “Forsa“. Demnach hielten es im Januar noch 44 Prozent der Berliner für sinnvoll, große Immobilienunternehmen gegen Entschädigung zu enteignen. 39 Prozent sahen dies anders. Eine aktuellere Forsa-Umfrage kommt allerdings zu einem anderen Ergebnis: Im Februar waren laut “Berliner Zeitung“ nur noch 39 Prozent für eine Enteignung. Eine Mehrheit (47 Prozent) lehnte die Forderungen der Initiative hingegen ab.
*Den Faktencheck zur Geschäftsbilanz von Vonovia haben wir am 14.03.19 ergänzt
Stand: 12.03.2019, 08:44 Uhr
