Was ist möglich und was nicht?

Fehlerhafte Mieterhöhungen

Was ist möglich und was nicht?

Von Klaus Kuderer

Jede vierte Mieterhöhung bei freifinanzierten Wohnungen ist nach Angaben von Mietervereinen fehlerhaft. Doch die Rechtslage ist kompliziert und für Betroffene oft undurchschaubar. Können sich Mieter gegen fragwürdige Erhöhungen zur Wehr setzen?

Mehr Miete – was ist erlaubt?

Bei bestehenden Verträgen deckelt der Gesetzgeber Preissteigerungen. So darf die Miete in drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen und auch nur auf das ortsübliche Niveau. Diese Kappungsgrenze ist in einigen Kommunen in NRW seit dem 1. Juli 2014 auf 15 Prozent begrenzt. Als Grundlage dient dafür der örtliche Mietspiegel. Der Vermieter kann sich aber auch auf ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichswohnungen mit ähnlich hoher Miete berufen. Die Mieterhöhung muss mindestens zwei Monate vorher schriftlich angekündigt werden, der Mieter muss dieser zudem zustimmen.

Servicezeit vom 29.09.2015

Ohne Mieterzustimmung muss Vermieter klagen

Blick aus Vogelperspektive auf eine Stadt mit Häusern und Bäumen.

Eine Mieterhöhung bis 20 Prozent in drei Jahren ist zulässig

Stimmt der Mieter einer Erhöhung nicht zu, muss der Vermieter klagen. Der Mietspiegel ist aber für Laien oft unverständlich und kompliziert und nicht selten sind die Berechnungen von Seiten der Wohnungseigentümer falsch. Stimmt der Mieter vorschnell einer Mieterhöhung zu, kann er von späteren Nachverhandlungen anderer Mietparteien nicht profitieren, wenn diese eine geminderte Erhöhung später durchsetzen.

Mieterhöhung nach Modernisierung?

Wird die Wohnung umfassend modernisiert, kann der Vermieter die Kosten auf die Miete umlegen. Aber: Der Vermieter muss vorher ankündigen, wenn er beispielsweise ein neues Bad einbaut und eine Kalkulation der Kosten vorlegen. Außerdem erhält der Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht. Stimmt der Mieter der Modernisierung zu, kann der Vermieter jährlich elf Prozent der Sanierungskosten der Miete zuschlagen. Aber es muss sich um eine echte Modernisierung handeln, die den Wohnwert verbessert. Werden ohnehin kaputte Dinge lediglich ersetzt, handelt es sich um reguläre Instandhaltungen, deren Kosten alleine der Eigentümer trägt.

Standard- oder Zusatzausstattung?

Wenn eine Mieterhöhung mit "besonderen Einflüssen" begründet wird, kann der Mieter darauf bestehen, dass diese Gründe in Form eines Punktekatalogs aufgelistet werden. Dabei muss die Frage beantwortet werden: Was ist die Besonderheit im Verhältnis zu was? Beispielsweise ist eine Gegensprechanlage in einem älteren Haus eher akzeptabel als in einem neueren Wohngebäude, da es hier zur Standardausstattung gehört. Faktoren wie ein Vordach und die Außenbeleuchtung gehören ebenfalls zum Standard. Auch ein alter Telefonanschluss ist kein triftiger Grund für eine erhöhte Miete.

Generelle Beschwerden über Vermieter reichen nicht!

Eine ältere Frau sitzt am Küchentisch und recherchiert in ihren Unterlagen.

Mietspiegel für Laien oft unverständlich

Wichtig für den Mieter ist: Bauliche Mängel beispielsweise, die schon länger nicht beseitigt worden sind, haben nichts mit der Ausstattung zu tun, die für eine Mieterhöhung zugrunde gelegt werden. Grundsätzlich sollte der Mieter sich bei seiner nicht erteilten Zustimmung immer auf den Sachverhalt berufen: Nur was als Grund für die Mieterhöhung genannt wird, kann unter Umständen in Frage gestellt werden.

Tipps: Wie verhalte ich mich bei einer unverständlichen Mieterhöhung?

  • Nicht sofort unterschreiben, auch wenn der Vermieter mit Klage droht.
  • Die Begründung von Mietervereinen oder Fachanwälten für Mietrecht überprüfen lassen.
  • Innerhalb von zwei Monaten muss der Mieter dann antworten.
  • Nach drei Monaten ist die Erhöhung hinfällig, wenn der Vermieter nicht reagiert hat.

Stand: 29.09.2015, 09:00