Bezahlbares Wohnen - aber wie?

Blick in einen teilweise beladenen Möbelwagen einer Spedition, die einen Umzug organisiert.

Bezahlbares Wohnen - aber wie?

  • Bezahlbarer Wohnraum fehlt vor allem in den Städten
  • Lösungsansätze unter anderem sozialer Wohnungsbau, Sozialquote, Verdichtung
  • Immobilienexperte Michael Neitzel schätzt die Erfolgsaussichten im Interview ein

Nachverdichtung, Sozialquote oder umgebaute Bürogebäude - es gibt zahlreiche Ideen und Modelle, in den weitgehend zugebauten Städten neuen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Der Immobilienexperte Michael Neitzel hat die verschiedenen Modelle untersucht und gibt eine Einschätzung, wann welches Modell erfolgreich sein kann.

Michael Neitzel

Michael Neitzel ist Geschäftsführer des Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung (InWIS). Das InWIS ist ein gemeinnütziges Forschungs- und Wissenstransferinstitut im Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ). Es ist als Institut der Ruhr-Universität Bochum anerkannt.

Herr Neitzel, werden wir in fünf Jahren noch genügend Wohnraum zur Verfügung haben, um die Nachfrage zu decken?

Michael Neitzel: Der derzeitige Wohnungsmangel ist durch die starke Zuwanderung in die Groß- und Hochschulstädte ausgelöst worden. Obwohl der Trend zugunsten der attraktiven Innenstädte weiter anhält, mehren sich die Anzeichen, dass viele Haushalte auch angesichts hoher Wohnkosten vermehrt im Umland nach bezahlbaren Wohnungen suchen.

Das dämpft die Nachfrage in den Städten. Zugleich sind die Baugenehmigungszahlen in 2016 deutlich angestiegen: Werden alle Baugenehmigungen in Neubau umgesetzt, wird das Angebot spürbar ausgeweitet. Es wird möglich sein, die Nachfrage in den nächsten fünf Jahren zu befriedigen. Aber dafür müssen alle Beteiligten weiterhin diszipliniert die zur Verfügung stehenden wohnungspolitischen Maßnahmen umsetzen.

Ein klassisches Mittel des Staats, Wohnraum zu fördern, ist der so genannte soziale Wohnungsbau, bei dem Bauherren zinsgünstige Darlehen und Tilgungsnachlässe erhalten, wenn sie sich verpflichten, bestimmte Miethöhen nicht zu überschreiten. Ist diese Form der Wohnraumförderung sinnvoll?

Neitzel: Der Vorteil des sozialen Wohnungsbaus liegt darin, dass das Angebot an günstigen Wohnungen vergleichsweise schnell erhöht werden kann und durch die Preisbindung niedrige Mieten mit moderaten künftigen Steigerungsraten über lange Zeiträume festgeschrieben werden. Dadurch kann das Angebot gezielt im bezahlbaren Segment ausgeweitet werden.

Dort werden nach Bedarfsberechnungen jährlich 80.000 neue Sozialwohnungen und weitere 60.000 Wohnungen im preisgünstigen Mietsegment benötigt. Hier sind vor allem die Länder gefordert, attraktive Förderbedingungen zu schaffen.

Eine andere Möglichkeit, von kommunaler Seite mehr preisgebundene Wohnungen zu schaffen, ist die so genannte Sozialquote. Hat sich dieses Instrument in der Praxis bewährt?

Neitzel: In vielen Großstädten Deutschland wird mit kooperativen Baulandmodellen gearbeitet, damit in Neubauvorhaben ein bestimmter Anteil öffentlich geförderter Wohnungen errichtet wird. Wichtig ist die konkrete Ausgestaltung, beispielsweise die Höhe des Anteils geförderter Wohnungen. In München wird bereits seit 1994 damit vergleichsweise erfolgreich gearbeitet, Köln hat ein solches Modell im Jahr 2013 aufgelegt.

Der Vorteil besteht darin, dass es ohne diese Regelung für Investoren in der derzeitigen Marktsituation attraktiver ist, zum Beispiel Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen im oberen Preissegment zu errichten, so dass dann keine Sozialwohnungen gebaut werden. Nachteilig ist bei weniger gut gestalteten Regelungen, dass es für Investoren keine Anreize gibt, auf ein solches Modell einzugehen. Dann wird eben überhaupt nicht gebaut.

In vielen Städten fehlt es an den geeigneten Flächen, um neue Wohnungen zu bauen. Die Lösung könnte eine Nachverdichtung sein - also das Schließen von Baulücken oder das Aufstocken von Gebäuden. Welche Rolle kommt diesem Instrumentarium zu?

Neitzel: Dort, wo es sowohl aufgrund der höchstzulässigen Baudichten, der statischen Ausgangsbedingungen und den Voraussetzungen des Brandschutzes genutzt werden kann, ist Nachverdichtung ein sehr gutes Instrument. Die Aufstockung von Gebäuden kommt ohne die Inanspruchnahme zusätzlicher Flächen aus.

Sie ist oft auch in den attraktiven Innenstadtlagen umsetzbar und schafft dort Wohnungen, wo viele Menschen leben wollen. Bei Dachaufstockungen wird kein Grundstück benötigt, sodass die Kosten gering gehalten werden. Nachverdichtungen sind oft auf eigenen Grundstücken der Eigentümer realisierbar.

Leerstände bei Bürogebäuden bei gleichzeitg fehlenden Mietwohnungen - liegt es da nicht nahe, zum Beispiel in die Jahre gekommene Bürokomplexe zu sanieren und als Wohngebäude umzunutzen?

Neitzel: Das ist grundsätzlich eine gute Idee, aber leider sind nicht alle Bürogebäude für die Umnutzung in Wohnungen geeignet. Es muss mit vertretbarem Aufwand möglich sein, Ver- und Entsorgungsleitungen hineinzulegen und gute Grundrisse nachträglich zu realisieren. Die Voraussetzungen müssen in jedem Einzelfall geprüft werden - beispielsweise auch in Bezug auf die Lage des Gebäudes.

Welche Rolle kommt den Kommunen bei diesen wohnungsbaupolitischen Maßnahmen zu?

Neitzel: Bund, Länder und Kommunen müssen gemeinsam an der Umsetzung der wohnungsbaupolitischen Maßnahmen arbeiten. Den Kommunen kommt dabei eine besondere Rolle zu. Nicht nur, dass sie das Baulandangebot durch Ausweisung zusätzlicher Wohnbauflächen und der Veräußerung eigener Flächen steuern und erweitern können.

Als Genehmigungsbehörde wenden sie zudem das Bauordnungsrecht an und nehmen damit Einfluss auf die Wohnungsbautätigkeit. Je nach der Höhe der Anforderungen, die sie stellen, können sie Baukosten niedrig halten oder erhöhen. Städte wie Berlin und Hamburg haben zum Beispiel die Stellplatzbaupflicht abgeschafft. Dadurch fallen gerade in den Innenstädten keine Baukosten für teure Tiefgaragen an.

Das Interview führte Peter Schneider

Stand: 17.03.2017, 06:00